Erkundungen zu Property Rights
Zur Behandlung von Eigentumsrechten in einem Weiterbildungsstudiengang

Dieser Text ist ursprünglich unter gleichem Titel erschienen in: arbeiten+lernen/Wirtschaft, 7. Jg. (1997) Nr. 28, S. 31-39; er wurde redaktionell leicht bearbeitet..
© 1997 Verlag Erhard Friedrich, Seelze; © 2001 Cornelius Erf, Horst Hoppe, Ursel Imhof, Gerold Köchling, Hannelies Schartau
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Cornelius Erf, Horst Hoppe, Ursel Imhof, Gerold Köchling, Hannelies Schartau

Inhalt

Vorbemerkung
1. Fragenkatalog zur Vorbereitung einer Expertenbefragung
1.1 Property Rights
1.2 Transaktionskosten
1.3 Veränderung von Institutionen
1.4 Verbände
2. Auswertung der durchgeführten Expertenbefragungen
2.1 Zur Expertenbefragung zum Transferrecht
2.2.1 Expertenbefragung im Bauamt der Stadt Lingen
2.2.2 Expertenbefragung im Kindergarten des LWH-Hauses in Holthausen
2.2.3 Expertenbefragung im Jugendamt der Stadt Lingen
2.2.4 Expertenbefragung bei einem Rechtsanwalt in Lingen
3. Erkundungsaspekte
3.1 Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen (ius usus)
Vorschlag für eine Expertenbefragung zum Komplex "Immobilie"
Ausgangssituation
Entscheidung des Eigentümers
3.2 Erkundungsaspekt: usus fructus - das Recht, die Früchte des Eigentums zu nutzen
3.3 Erkundungsaspekt: Übergang von Eigentums- und Verfügungsrechten am Beispiel "Markt und Konsum"
3.3.1 Institutionen und Transaktionskosten für Anbieter
3.3.2 Institutionen und Transaktionskosten für Konsumenten
3.3.3 Ergebnisse der Expertenbefragung zu Institutionen und Transaktionskosten bei der Etablierung von Märkten
3.4 Erkundungsaspekt: Das Recht, das Eigentum zu verändern
3.4.1 Ablauf und Aufgabe
3.4.2 Ergebnis
Weitere Ergebnisse
Zu den Autoren

Material

1. Der Ansatz der Institutionenökonomik
2. Rechtliche Grundlagen
3. Materialien zur Vorbereitung der Expertenbefragung

 

Die Schüler werden im Wirtschaftsunterricht ständig mit irgendwelchen Tabellen und Schaubildern konfrontiert, die sie rezeptiv lernen sollen. Doch wie steht es um ihre Fähigkeit, ungeordnetes Datenmaterial sinnvoll zu ordnen und grafisch aufzubereiten? Meine Erfahrungen zeigen, dass die meisten Schüler große Schwierigkeiten haben, Tabellen und Schaubilder eigenständig zu konstruieren. Entsprechend dürftig ist in der Regel auch ihr Verständnis des inneren Aufbaus und Aussagegehaltes dieser Medien. Die nachfolgende Unterrichtseinheit gibt Anregungen, wie man die Kompetenz der Schüler sowohl in methodischer als auch in inhaltlicher Hinsicht fördern kann.

Selbstverständlich könnte ich mich - zumindest in den oberen Klassen - auf den Standpunkt stellen, dass die Schüler den kompetenten Umgang mit statistischen Daten und Darstellungen längst gelernt haben müssten (Prozentrechnung, Erstellen von Tabellen, Schaubildern, Begleittexten etc.). Es bringt jedoch weder uns Lehrern noch den Schülern etwas, über die immer wieder feststellbaren Defizite im Bereich der Arbeitsmethoden zu jammern. Wir müssen stattdessen häufiger und intensiver daran arbeiten, den Schülern die notwendigen Arbeitsmethoden sehr konkret zu vermitteln. Dass es sich lohnt, stelle ich regelmäßig fest, wenn ich Schüler, die ich in den Klassenstufen 5/6 entsprechend "trainiert" habe, in Klasse 9 wieder im Unterricht erlebe. Selbst wenn sie in den dazwischen liegenden Jahren die in diesem Heft beschriebenen Methoden kaum noch geübt haben, arbeiten sie in der 9. Klasse in aller Regel methodischer und effektiver als ihre nicht "vorbelasteten" Klassenkameraden.

Vorbemerkung

Die dargestellten Erkundungsaktivitäten zu unterschiedlichen mit der Eigentumsverfassung verknüpften Rechten in Form von Erkundungsaufträgen, Expertengesprächen, Interviews usw. zeigen das hohe didaktische Potential, das in dieser Vorgehensweise enthalten ist. Beispielsweise wird deutlich, dass relevante ökonomische Alltagsprobleme in vielfältiger Weise mit rechtlichen Problemen verknüpft sind, ob es sich um den Kauf eines Produktes handelt, den Kauf eines Kredites, die Aufnahme eines Hypothekendarlehens, den Versuch, ein Haus umzubauen usw. Die dafür benötigte ökonomische Fachkompetenz ist nur in sehr eingeschränktem Maße im herkömmlichen Wirtschaftsunterricht zu erwerben. Es kommt aber sehr darauf an, den Lernenden deutlich zu machen, dass sie, wollen sie keinen ökonomischen Schaden erleiden, bei den o.g. Fragen in besonderer Weise auf rechtlichen Sachverstand angewiesen sind. Allerdings wäre es fatal, wollte man versuchen, mit den im Prinzip nur geringen Stundenanteilen für den allgemeinbildenden Bereich in den Lehrplänen bzw. Rahmenrichtlinien der Bundesländer anzustreben, Jugendliche mit der erforderlichen rechtlichen Sachkompetenz auszustatten. Dies ist nicht nur aus didaktischen Gesichtspunkten fahrlässig, sondern auch aus der Perspektive, dass eine falsche Entscheidung, z.B. bei der Aufnahme eines Kredites oder einer Hypothek, ökonomische Konsequenzen mit sich bringen könnte, die Familien geradezu ruinieren. Vielmehr muss es darum gehen

a) ein Problembewusstsein für die möglichen Implikationen solcher ökonomischer Aktivitäten zu erzeugen,
b) zu lernen, die richtigen Fragen an Experten zu stellen und
c) in der Lage zu sein, richtige Experten zu gewinnen.

Insgesamt wird deutlich, dass sich im Wirtschaftsunterricht mit einer institutionentheoretischen Betrachtungsweise zahlreiche authentische Lernsituationen identifizieren lassen, die, aus unterschiedlichen Perspektiven betrachtet, nicht nur neue Lehr- und Lernarrangements begünstigen und vertiefte Einsichten in die Funktionsweise eines Wirtschaftssystems eröffnen, sondern auch neue Möglichkeiten der Lehr-Lernforschung für den Wirtschaftsunterricht sowohl auf der Weiterbildungsebene als auch insgesamt für die Ökonomische Bildung bieten.

1. Fragenkatalog zur Vorbereitung einer Expertenbefragung

Erkundungsaspekt: Transferrecht unter besonderer Berücksichtigung von Vermietung, Verpachtung, Leihe, Leasing und des Maklerrechts.
Dazu wurde ein Fragenkatalog (vgl. Anlage 1) erstellt. Er enthält Kurzdefinitionen und Fragen zu den Bereichen:

- Property Rights,
- Transaktionskosten,
- Veränderung von Institutionen.

Dem Fragenkatalog sind einige relevante Bestimmungen des HGB und BGB beigefügt. Hinzu kommt eine kurze schriftliche Information über den Ansatz der lnstitutionenökonomik (Material 1), die den Experten entweder gegeben oder deren Inhalte mündlich von den lnterviewern vorgetragen werden können (vgl. Material 3 zur Expertenbefragung und zu Interviewformen). Als Experten waren vorgesehen:

- Rechtsanwalt,
- Makler,
- Mieterbundvertreter,
- Vertreter des Verbands der Haus- und Grundstücksbesitzer.

1.1 Property Rights

Eigentumsrechte oder Property Rights beschreiben die Rechte und Pflichten von Individuen, die sich aus der Existenz knapper Ressourcen ergeben. Die Property Rights wirken nicht nur auf die Beziehung zwischen Produkt und Individuum, sondern auch auf die Beziehungen zwischen den Individuen. Daraus entstehen Rechtsbündel an einem Gut, die auf die Beteiligten am Wirtschaftsprozess unterschiedlich verteilt sein können, und zwar

- das Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen (Entscheidungs- und Nutzungsrecht),
- das Recht, die Früchte des Eigentums zu nutzen (Aneignungsrecht),
- das Recht, das Eigentum zu verändern oder zu wechseln (Recht der Veränderung eines Gutes) und schließlich
- das Recht, Eigentum und/oder Vermögenswerte ganz oder zeitweise zu übertragen (Transferrecht).

Der erste Fragenblock bezieht sich auf dieses Transferrecht, und zwar insbesondere auf den Problemkomplex der Vermietung.

Fragen zu Eigentumsrechten
1. Worin bestehen die Unterschiede zwischen Miete, Pacht, Leihe und Leasing?
2. Was kann Gegenstand von Mietverträgen sein?
3. Was kann Gegenstand von Pachtverträgen sein?
4. Welche verschiedenen Arten von Nutzungen gibt es?
5. Welche Pflichten hat bei Mietverträgen der Vermieter?
6. Welche Pflichten hat der Mieter?
7. Was versteht man unter Mängelhaftung des Vermieters?
8. Wie kann ein Mietverhältnis vonseiten des Vermieters und des Mieters beendet werden?
9. Wie lassen sich Leasing-Verträge definieren?
10. Was beinhalten Leasingverträge?
11. Sind Ihrer Erfahrung nach steuerliche Gründe für den Abschluss von Finanzierungsleasingverträgen oft ausschlaggebend?
12. Woran entzünden sich im Bereich des Miet-, Pacht- und Finanzierungsrechts Ihrer Ansicht nach die meisten Rechtsstreitigkeiten?
13. Erläutern Sie die rechtlichen Grundlagen der Tätigkeit von Maklern in Deutschland.
14. Worin besteht der Unterschied zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler?
Zusatzfrage für Makler:
15. Was sind die wesentlichen Bestimmungen Ihrer AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen

[/S. 32:]

1.2 Transaktionskosten

Die Begründung und Benutzung von Institutionen, also von Entscheidungssystemen (hier: "Bürokratie"), Normen (hier: Gesetze, Verordnungen) und Organisationen (hier: Verbände wie der Mieterbund, Gerichte) verursachen Transaktionskosten. In unserem Zusammenhang waren die folgenden beiden Gruppen von Transaktionskosten relevant:

- Kosten der Marktbenutzung: Kosten für die Anbahnung und den Abschluss von Verträgen sowie für die Überwachung und Durchsetzung von Leistungsverpflichtungen,
- politische Transaktionskosten: Kosten für die Bereitstellung öffentlicher Güter: Rechtsprechung.

In der Institutionenökonomik geht man davon aus, dass Institutionen nicht nur eine Schutzfunktion für die Geschäftspartner haben und Transaktionskosten mindern, sondern dass sie auch Transaktionskosten erhöhen können.

Fragen zu Transaktionskosten
1. Welche Transaktionskosten können Ihres Erachtens für Anbahnung und Abschluss von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen entstehen?
2. Welche Transaktionskosten können Ihres Erachtens für die Überwachung und Durchsetzung von Leistungsverpflichtungen entstehen?
3. Schätzen Sie die Transaktionskosten in unserem Bereich so ein, dass sie unumgängliche Regulierungsmechanismen gewährleisten oder sind Sie eher der Ansicht, dass sie den Wirtschaftsprozess in unserem Bereich lahm legen und eine Deregulierung angesagt wäre?

1.3 Veränderung von Institutionen

Institutionen sind nicht unveränderlich und starr. Vielmehr sind Etablierung und Veränderung von Institutionen das Ergebnis langer historischer und politischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Prozesse.

Fragen zur Veränderung von Institutionen
1. Welche institutionellen Änderungen im Transferrecht und der entsprechenden Rechtsprechung werden derzeit diskutiert?
2. Welche Interessen der Beteiligten sind dabei auszumachen?
3. Welcher Entwicklung wird Ihrer Ansicht nach das Transferrecht unterliegen?

1.4 Verbände

Fragen zu den Verbänden:
1. Welche Zielsetzungen verfolgt Ihr Verband?
2. Könnten Sie etwas zur Entstehung und Geschichte Ihres Verbandes sagen?
3. Welche Positionen vertritt Ihr Verband in den Deregulierungsdiskussionen der letzten Zeit in unserem Bereich des Transferrechts?
4. Halten Sie die obige Definition für stimmig und auf Ihren Verband zutreffend?

Dieser Komplex ist vor allem für die Vertreter der beteiligten Verbände gedacht. Die Institutionenökonomik sagt, dass Institutionen identisch sind mit den Regeln oder Normen für das Verhalten von Individuen in sich wiederholenden und mehrpersonellen, also sozial interdependenten Entscheidungssituationen. Sie verdichten meist bewährte Verhaltensmuster, entlasten von der Notwendigkeit, stets neu und situationsbezogen entscheiden zu müssen, begründen soziale Verhaltenserwartungen und damit wechselseitiges Vertrauen. Zu den Institutionen gehören neben den Entscheidungssystemen wie Markt und Verhandlungen sowie Gesetzen und Verordnungen auch Organisationen wie der Staat und Verbände.

2. Auswertung der durchgeführten Expertenbefragungen

2.1 Zur Expertenbefragung zum Transferrecht

Folgende Experten wurden befragt:

Schwerpunkte der Befragung waren:

Die einzelnen Teams, die die Expertenbefragung durchführten, konnten individuelle Schwerpunktsetzungen vornehmen, die sich aus den dokumentierten Ergebnissen ersehen lassen.

Verbraucherberatung

a) Institution der Verbraucherberatung
- Gründung 1981;
- Dachverband: Verband der Verbraucher in Bonn;
- Personelle Ausstattung: eine hauptamtliche und vier ehrenamtliche Mitarbeiter; Kontakte zu einem Anwalt;
- Finanzierung zu 2/3 durch das Land Niedersachsen und zu 1/3 durch die Stadt Lingen; Eigenmittel machen nur 1/10 der anfallenden Gesamtkosten aus;
- Tätigkeitsbereiche: Beratungsstelle, neutrale Anlaufstelle und Vermittlerrolle, keine verbindliche Rechtsberatung, Prüfung von Kauf- und Leasingverträgen, Lieferterminen, Handwerkerrechnungen und Reklamationen sowie auch Baufinanzierungen (durch Spezialistin), Hilfestellung beim Rückgängigmachen von Kaufverträgen und bei Fragen wie Kulanz und Umtausch, unverbindliche Rechtsauskünfte;
- Zielsetzung: Sachkundige Beratung und Information zur Senkung der Kosten für die Beteiligten.
- Vorgaben für die Tätigkeit: Bürgerliches Gesetzbuch (z.B. Bestimmungen zum Kauf- und Leasingrecht), Allgemeine Geschäftsbedingungen, direkte Kontakte.

b) Transaktionskosten
- Transaktionskosten entstehen auf zwei Ebenen:
- für die Verbraucherberatung als Institution,
- für diejenigen, die die Institution der Verbraucherberatung in Anspruch nehmen.
Verbraucherberatung: Telefon, Miete, Energie, Fachliteratur, Zeitschriftenabonnements, Gesetzestexte, Fahrtkosten, Porto, Aufwandsentschädigung der Mitarbeiter, Geschäftsbedarf, bezahlte Fortbildung der Mitarbeiter, etc.
Verbraucher: Benutzung der Literatur der Verbraucherberatung und Ausleihe, Beratung, Rechtsberatung incl. Versicherungsberatung, Kopien.
=> Die Kosten für den Verbraucher sind außerordentlich gering; der absolute Löwenanteil der Bestreitung der Kosten der Verbraucherberatung erfolgt durch staatliche Institutionen (s.o.).

c) Deregulierungsmöglichkeiten im Problembereich "Transferrecht"
- Klarerer und mehr Schutz für die Verbraucher
- Größere Übersicht auf der Angebotsseite des Marktes (z.B. Versicherungen, Eurolebensmittel)

Rechtsanwalt

a) Grundprobleme des Transferrechts
Das Transferrecht ist Bestandteil des Sachenrechts. Im Transferrecht sind die Grundlagen der Verfahren geregelt, wie Sachen übertragen werden.
Wesentliche Gründe für Rechtsstreitigkei-[/S. 33:]ten im Transferrecht (Miet-, Pacht- und Finanzierungsrecht):
- Prozesslawine im Bereich des Transferrechts,
- Vermieter vermieten oft miserable Wohnungen,
- Mieter prozessieren wegen jeder Kleinigkeit,
- Vermieter kommt seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach,
- Nebenkostenberechnung,
- Gerichte setzen sich mit immer neuen Rechtsstreitigkeiten auseinander, die zu immer neuen Gesetzen und Verordnungen führen,
- Keine Begrenzung beim Streitwert nach unten,
- Hohe Ausprägung des Mieterschutzes,
- Rolle der Medien.

b) Transaktionskosten

Transaktionskosten im Transferrecht sind sehr hoch. Das ergibt sich aus:
- dem ausgeprägten Mieterschutz (tatsächlich bestand hier in der Vergangenheit eine Schieflage zugunsten der Mieter! Durch immer neue und mehr Gesetze und Verordnungen hat sich das aber fast umgekehrt),
- dem Nichtvorhandensein einer Begrenzung der Streitwerte nach unten,
- dem Einsatz von Sachverständigen zur Klärung von Fragen der Mängelbeseitigung und der Gebrauchstauglichkeit,
- der Prozessfreudigkeit der Kläger selbst bei Banalitäten,
- der Angst, Rechte zu kürzen.
Gegenbeispiel Arbeitsrecht: 50% aller Verfahren werden durch Vergleich in Güte gelöst!!

c) Möglichkeit institutioneller Veränderungen im Transferrecht
- Vermeintlicher Zivilgehorsam muss sich anders als in Prozessfreudigkeit äußern,
- Änderung der Verfahrensordnung,
- Eventuelle Selbstbeteiligung der klagenden Parteien könnte die Prozesslawine stoppen,
- Professionelle Hausverwaltungen.

Ein Vergleich mit einem europäischen Nachbarn: In einem vergleichbaren Gerichtsbezirk, in dem in der BR Deutschland 400 Richter beschäftigt sind, finden sich in den Niederlanden gerade einmal 20!!! Allerdings bestehen auch Unterschiede zwischen beiden Ländern hinsichtlich der Kompetenzen der Gerichte.

Institution des Maklers/Transaktionskosten

Die Aufgabe der Makler besteht darin, Personen ein Serviceangebot bei der Veräußerung von Immobilien zu unterbreiten. Sie bereiten die rechtlichen Vertragsnotwendigkeiten vor und informieren sich über die jeweilige Bausubstanz. Ihre Profession besteht in der Kenntnis der formalen Abläufe und der Vermittlungsfunktion bei Kaufabschlüssen. Insbesondere bei der Vermittlung von Objekten, deren Besitzer nicht am Ort sesshaft sind, kommt das Serviceangebot zum Tragen.
Die befragte Maklerin hat eine Ausbildung als Immobilienkauffrau im Rahmen einer Lehre erfahren. Für die Ausbildung von Lehrlingen musste eine zusätzliche Prüfung absolviert werden.
Die Verbandsangehörigkeit ist freiwillig. Es ist ein Monatsbeitrag von 50,00 DM dafür zu entrichten. Durch den Verband werden regelmäßig Informationen vermittelt. Außerdem ist die Verbandszugehörigkeit ein Hinweis auf Seriosität.
Maklergeschäfte werden mit einer Erfolgsaussicht von ca. 70% getätigt. Andere Vorgänge werden im Vorfeld abgebrochen. Die Bezahlung erfolgt gemäß eines festgelegten Prozentsatzes. Dieser Prozentsatz ist lediglich bei größeren Objekten Verhandlungssache. Einen Anspruch auf Bezahlung hat der Makler nur, wenn ein schriftlicher Auftrag besteht bzw., wenn beim Kaufvertrag ein Nachweis des Vermittlungsgeschäftes vorliegt. Haben mehrere Makler bei der Vermittlung einer Immobilie mitgewirkt, so ist der rechtliche Weg, einen Anspruch auf die Provision zu erstreiten, unwirtschaftlich. In seltenen Fällen bezahlt auch der Besitzer einer Immobilie die Provision. Erbschaftsauseinandersetzungen oder die preisgebundene Veräußerung einer Immobilie bilden dafür die Grundlage.

2.2.1 Expertenbefragung im Bauamt der Stadt Lingen

1. Generelles

Zu Frage 1:
Es ist eine planungsrechtliche Prüfung:

und eine nutzungsplanungsrechtliche Prüfung erforderlich:

Die Prüfung nach §34 BauG ergab folgende Ergebnisse:

Zu Frage 2: Ist die Genehmigung der Mischnutzung von Wohnraum und Kindergarten zulässig?
Es besteht die Verpflichtung, bei der Umnutzung eines Gebäudes über die gesamte Nutzung, auch der Räume, die von der Umnutzung nicht betroffen sind, zu befinden.
Die Situation des Mieters ist zu prüfen: Recht auf gesundes Wohnen.
Ein Gutachten über Emissionsmessung ist erforderlich.

2.2.2 Expertenbefragung im Kindergarten des LWH-Hauses in Holthausen

Nach der Darstellung des Falles gibt der Leiter des Kindergartens, Herr Jackels, folgende Hinweise:

  1. Kinderlärm muss als elementare Lebensäußerung hingenommen werden. Kindergärten sind zu so genannten Ruhezeiten in der Regel nicht in Betrieb.
  2. Genehmigungen für einen Kindergarten umfassen immer auch den Außenbereich. Einschränkungen sind nicht möglich. Außenflächen sind notwendig.
  3. Die Mieter können nur vor dem Verwaltungsgericht gegen das Landesjugendamt als Genehmigungsbehörde klagen.
  4. Erfolgsaussichten einer solchen Klage werden als gering angesehen.
  5. Die Klage auf Eigenbedarf verspricht Erfolg. Büroräume stellen in einem gemischten Wohngebiet keine Umnutzung des Wohneigentums dar.
  6. Probleme können bei öffentlich geförderten Wohnungen durch die soziale Bindung auftreten. Dann ist keine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich.

2.2.3 Expertenbefragung im Jugendamt der Stadt Lingen

Es wurde festgestellt, dass die aufgesuchte Behörde nicht für die Genehmigung von Kindergärten zuständig ist. Die Befragung führte zu folgende Aussagen:

Das Niedersächsische Landesjugendamt genehmigt Kindergärten und führt die Aufsicht.

  1. Das Kita G regelt inhaltliche Standards: pädagogische Ziele, Ausbildung des Personals etc.
    äußere Standards: Gruppenräume = 2qm pro Kind, kindergerechte Sanitärräume, Freiflächen = 25qm pro Kind, Personalräume etc.
  2. Die Kommunen sind bei planerischen Dingen zu beteiligen und bestimmen die Planungsvorgaben.
  3. Wenn Mindestanforderungen nicht erfüllt werden, erhält ein Kindergarten keine oder beschränkte Betriebserlaubnis (geringere Kinderzahl).
  4. Kindergärten sind im Bebauungsplan einer Kommune auszuweisen [/S. 34:]
  5. System der Sozialverträglichkeit des Eigentums ist zu beachten. (Keine Einspruchsmöglichkeit der Anlieger bei Einrichtung eines Kindergartens).
  6. In schon bebauten Gebieten besteht für die Anlieger nur die Möglichkeit eines Normenkontrollverfahrens, falls das Nachbarschaftsrecht nicht genügend gewürdigt wurde.

2.2.4 Expertenbefragung bei einem Rechtsanwalt in Lingen

Der Anwalt hat zunächst grundsätzlich festgestellt, dass bei Rechtsstreitigkeiten keine Lösungen angeboten werden können. Es gibt lediglich Lösungsmöglichkeiten, wie ein Gericht entscheiden könnte. Im vorliegenden Fall müssen auch die Gemeinde und das Landesjugendamt tätig werden:

3. Erkundungsaspekte

3.1 Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen (ius usus)

Vorschlag für eine Expertenbefragung zum Komplex "Immobilie"

1. Ausgangssituation

Der Verein "Lindenallee" ist Träger mehrerer Kindergärten. Er ist Eigentümer des Hauses Lindenallee 1 und hat insgesamt neun Räume in der unteren Etage als Kindergarten eingerichtet. Die Außenanlagen werden als Spielplatz genutzt. Die Wohnungen in den Obergeschossen sind vermietet. Die behördlichen Genehmigungen für den Kindergarten wurden erteilt.
Nach einem Jahr stellen die Mieter einer Wohnung im Obergeschoss fest, dass sie im Sommer der Lärm der spielenden Kinder stört. Sie beantragen bei der kommunalen Genehmigungsbehörde, den Garten für die Kinder zu schließen.

Folgende Fragen werden zusammengestellt:

Wer sind mögliche Ansprechpartner?

2. Entscheidung des Eigentümers

Der Träger des Kindergartens entscheidet als Eigentümer des Gebäudes, dem klagenden Mieter der Oberwohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen. Die Wohnung soll dem Kindergarten als Verwaltungsraum angegliedert werden.

Folgende Fragen werden zusammengestellt:

3.2 Erkundungsaspekt: usus fructus - das Recht, die Früchte des Eigentums zu nutzen

Die Ausgangslage für die Expertenbefragung
Ein Stück Land wird geerbt; denkbare Nutzungsmöglichkeiten sind:

Die benötigten Experten sollten aus dem Bereich der Stadtverwaltung (Liegenschaftsamt, Grundbuchamt), der IHK und Handwerkskammer, der Banken, der Steuerberater und Rechtsanwälte sowie der Landwirtschaftskammer oder des Bauernverbandes kommen.
In unserem Fall standen vier Experten zur Verfügung:

Das "geerbte" Grundstück hat eine Größe von ca. 100 ha und liegt zwischen Ems, der B213 und der Hertzforder Straße in Lingen.

Ergebnisse der Expertengespräche
Das Gespräch mit den Vertretern des Liegenschaftsamtes ergab, dass das "geerbte" Grundstück nicht für eine Bebauung geeignet ist, da es

  1. im Überschwemmungsbereich der Ems und
  2. im Landschaftsschutzgebiet liegt.

Daraus ergeben sich nur folgende Nutzungsmöglichkeiten: Verpachtung an einen Bauern als Weideland oder ggf. Verkauf als Weideland. Beim Verkauf könnten Preise zwischen DM 2,- und DM 5,- pro Quadratmeter erzielt werden. Im weiteren wurden noch Informationen über Grundstückspreise in und um Lingen weitergegeben, sowie das Kaufverhalten der Stadtverwaltung der Stadt Lingen bzgl. Bauerwartungsland diskutiert. Hier versucht die Stadt, ein Vorverkaufsrecht zu erhalten, um eine Preissteigerung zu verhindern, da sie die erworbenen Grundstücke preisgünstig weiterveräußert.
Die Gespräche in der Stadtsparkasse brachten detaillierte Informationen über Gründungsdarlehen bzw. Finanzierungsmöglichkeiten von Hausbauten, die aber aus den vorher genannten Gründen nicht auf das konkrete Grundstück bezogen werden konnten.
Mit den Vertretern des Handwerks wurde zuerst die allgemeine Situation des Handwerks diskutiert. In der Stadt Lingen zeichnet sich folgendes Problem ab: Es fehlen in vielen Handwerksbereichen die jungen Leute, die den Betrieb übernehmen wollen; - entweder gibt es keine Erben, oder die Erben wollen den Betrieb nicht übernehmen, da sie sich für einen anderen Beruf entschieden haben. Für ein neu zu erschließendes Gewerbegebiet fehlt eindeutig die Nachfrage.
Die Gesprächspartner im Architektenbüro wiesen auch sofort darauf hin, dass dieses "geerbte" Grundstück nicht für eine Bebauung zu Verfügung steht. Allgemein wurden Schwierigkeiten und Möglichkeiten im Hausbau diskutiert. Die Gespräche ergaben auch, dass kein großer Bedarf an zusätzlichem Mietwohnraum vorhanden ist, so dass der Bau eines großen Komplexes mit Mietwohnungen keinen lohnenden Gewinn verspricht.
Die Ergebnisse dieser Expertengespräche wurden in der großen Gruppe vorgestellt und abschließend diskutiert, wobei sich zeigte, dass sich durch diese Expertenbefragungen eine Fülle von zusammenhängenden Informationen zusammentragen lässt, die einen guten Überblick über die Komplexität und die Vernetzung der Thematik Eigentumsrechte - usus fructus - geben.

3.3 Erkundungsaspekt: Übergang von Eigentums- und Verfügungsrechten am Beispiel "Markt und Konsum"

1. Zunächst wurden einige fachliche Aspekte erarbeitet (siehe Material 2)
Märkte aus der Sicht der Institutionenökonomie
[/S. 35:]

Diese Institutionen sind:

3.3.1 Institutionen und Transaktionskosten für Anbieter

Bei einem Leistungsaustausch Produkt gegen Geld (Übergang von Eigentums- und Verfügungsrechten) entstehen Transaktionskosten, die einen schlichten Kauf eines Produktes begleiten können. Man spricht hier von "versunkenen Kosten" ("sunk costs"), das sind Investitionen, die allein für die Errichtung bzw. Bereitstellung eines Marktes aufgewandt werden, z.B. für

3.3.2 Institutionen und Transaktionskosten für Konsumenten

Beim Erwerb von Sachgütern und Dienstleistungen (Übergang von Eigentums- und Verfügungsrechten) begegnen dem Konsumenten folgende Institutionen und Transaktionskosten:

Die Entwicklung von möglichen Fragen an Experten bei der Gründung eines Betriebes

Ausgangssituation 1:
Eine junge Goldschmiedemeisterin will sich selbständig machen und einen Schmuckladen mit Werkstatt in einer Kleinstadt (ca. 40000 Einw.) errichten.
Ein Laden in der Fußgängerzone der Innenstadt ist frei geworden, der für Werkstatt und Verkaufsraum gut geeignet wäre. Kostenpunkt für Miete: 1500 DM
Wer lässt sich befragen?

a) Banken/Sparkassen

Mögliche Fragen:

Wie hoch ist der Schuldendienst?

b) Kommunale Verwaltung (Ordnungsamt, Gewerbeamt)

Mögliche Fragen:

Welche Kosten entstehen?

c) Handwerkskammer

Mögliche Fragen:

d) Steuerberater/Wirtschaftsprüfer

Mögliche Fragen:

Ausgangssituation 2:
Ralf hat sich von seinem gesparten Taschengeld "Doc Martens" Schuhe für 250 DM gekauft. Die Mutter ist mit dem Kauf so teurer Schuhe nicht einverstanden und versucht, diese beim Händler wieder zurückzugeben. Der Geschäftsinhaber verweigert die Rücknahme. Es kommt zu einer erregten Diskussion über den so genannten "Taschengeldparagraphen". Da keine Einigung erzielt werden kann, geht die Mutter zur Verbraucherberatungsstelle und lässt sich dort über die Rechte von Jugendlichen beim Kauf von Gütern beraten.
Mögliche Fragen an die Beratungsstelle der Verbraucherzentrale Niedersachsen (VZN):

3.3.3 Ergebnisse der Expertenbefragung zu Institutionen und Transaktionskosten bei der Etablierung von Märkten

1. Zur Ausgangssituation 1

a) Banken/Sparkassen

Die Volksbank Lingen hatte sich sehr gut auf das Expertengespräch vorbereitet und uns für das Existenzgründungsbeispiel der Goldschmiedin detaillierte Vorüberlegungs- und Berechnungsunterlagen bereitgestellt. Mit Hilfe des Expertensystems GENO-STAR war das Investitionsvorhaben auf optimale Möglichkeiten der Finanzierung unter Berücksichtigung öffentlicher Förderprogramme geprüft worden.
[/S. 36:]
Folgender Finanzierungsvorschlag wurde für den Gesamtkapitalbedarf von 150.000 DM aufgestellt (15.000 DM für Einrichtung, 35.000 DM für Maschinen, 100.000 DM für Warenlager):

-Mindesteigenkapital: 10.000 DM
-Eigenkapitalhilfeprogramm West (Bund): 19.000 DM
-ERP-Existenzgründungsprogramm (Bund): 75.000 DM
-DtA-Existenzgründungsprogramm (Bund): 46.000 DM
-Laufzeit der Darlehen: 20 Jahre.
-Jährlicher Rückzahlungsbetrag : 1.-3. Jahr ca. 7000 DM, 4.-7. Jahr ca. 20000 DM, 8.-10. Jahr ca. 17000 DM, 11.-16. Jahr ca. 7000 DM, 17.-20. Jahr ca. 5000 DM.
-Bearbeitungsgebühr/Risikoprämie etc. der o.a. Kredite: 2600 DM

Diese Vorüberlegungen werden durch Übersichten und Zusammenstellungen ergänzt:
Anlagen:

- Voraussichtliche Investitionskosten

- Laufende monatliche Kosten

- Finanzierungsübersicht

- Umsatz- und Ertragsvorschau

Für jeden Punkt sollte eine gesonderte Seite verwendet werden.

b) Ordnungsamt-Gewerbeangelegenheiten

Die Befragung des zuständigen Amtsleiters ergab, dass eine Fülle von Unterlagen zur Erteilung einer Konzession für einen Schmuckladen mit Goldschmiedewerkstatt vorliegen müssen:

- Polizeiliches Führungszeugnis (auch für Ehegatten)
- Auszug aus dem Gewerbezentralregister
- Unbedenklichkeitsbescheinigung das Finanzamtes
- unterschriebener Pachtvertrag
- 3 Lagepläne und 3 Pläne von sämtlichen gewerblich genutzten Räumen
- Teilnahme an der Unterrichtung bei der Industrie- und Handelskammer
- vollständig ausgefüllter Antrag für die Erteilung einer Konzession
- Gewerbeanmeldung.

c) Handwerkskammer

Der Vertreter der Kreishandwerkerschaft gab wichtige Hinweise, was bei einer Unternehmensgründung alles zu beachten ist. Für die Etablierung eines Handwerksunternehmens ist die Mitgliedschaft in der Handwerkskammer des zuständigen Kammerbezirks Pflicht. Die Handwerkskammer führt die Handwerksrolle, in der alle Handwerker erfasst sind. Wer dort nicht verzeichnet ist, darf keinen Handwerksbetrieb eröffnen. Die Zugehörigkeit zur Handwerksinnung dagegen ist freiwillig.

d) Steuerberater/Wirtschaftsprüfer

Der Wirtschaftsprüfer überprüft alle Unterlagen und Kostenvoranschläge für eine Unternehmensgründung. Er ist nach den Banken die letzte Institution, die die Rentabilität des zukünftigen Betriebes begutachtet. Er stellt Berechnungen an, wie hoch in einem bestimmten Zeitraum die Einnahmen sein müssen, damit der Betrieb Aussichten auf Erfolg hat.
Der Wirtschaftsprüfer berichtete über die häufigsten Fehler, die am Anfang gemacht werden:

Kosten:

Ergebnisse der Expertenbefragung zur Ausgangssituation 2:

Beratungsstelle der Verbraucherzentrale Niedersachsen (VZN)

Die Leiterin der Verbraucherberatungsstelle konnte nur von einem Schlichtungsversuch bei einem Kauf im Rahmen des Taschengeldparagraphen berichten.

3.4 Erkundungsaspekt: Das Recht, das Eigentum zu verändern

1. Diese 4. Arbeitsgruppe hatte mehrere Ausgangssituationen/Fälle erarbeitet und dazu folgende Fragen entwickelt:

a) Aufstockung eines Bungalows

Mögliche Fragen

b) Mieter erwirbt seine Mietwohnung und diese wird zur Eigentumswohnung (Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung)
[/S. 37:]

 

Material 1: Der Ansatz der Institutionenökonomik


Institutionen sind identisch mit den Regeln oder Normen für das Verhalten von Individuen in sich wiederholenden und mehrpersonellen, also sozial interdependenten Entscheidungssituationen. Sie verdichten meist bewährte Verhaltensmuster, entlasten von der Notwendigkeit, stets neu und situationsbezogen entscheiden zu müssen, begründen soziale Verhaltenserwartungen und damit wechselseitiges Vertrauen, das wohl raum- und zeitunabhängig knappste Gut im menschlichen Zusammenleben.

Es lassen sich drei Arten von Institutionen unterscheiden, die in einem engen Zusammenhang untereinander stehen:

- Entscheidungssysteme,
- Normen, Traditionen und andere Verhaltensregeln,
- Organisationen.

Zu den Entscheidungssystemen gehören: Markt, Demokratie, Bürokratie (Hierarchie) und Verhandlungssysteme.

Zu den Normen, Traditionen und anderen Verhaltensregeln zählen neben Gesetzen/ Verordnungen auch religiöse und kulturelle Normen sowie Umgangsformen.
Organisationen sind Staat, Verbände, Unternehmen, Familien/Haushalte.

Die Begründung und Benutzung von Institutionen führt zu Transaktionskosten. Die Kosten der Marktbenutzung (Anbahnung und Abschluss von Verträgen sowie Überwachung und Durchsetzung von Leistungsverpflichtungen) und die Kosten der Organisationsnutzung von Unternehmen (Kosten der Nutzung von Dienstverträgen innerhalb von Unternehmen und Kosten für die Leitung) zählen zu den ökonomischen Transaktionskosten. Die Kosten der Bereitstellung und Nutzung von nationalen und internationalen Organisationen sowie die Kosten der Bereitstellung öffentlicher Güter wie Rechtsprechung, Verkehr, Bildung etc. sind politische Transaktionskosten.
Institutionen haben nicht nur Schutzfunktion für die Geschäftspartner und können Transaktionskosten mindern. Sie können die Transaktionskosten auch erhöhen. Transaktionskosten haben einerseits die Funktion, zu verhindern, dass die Wirtschaft aus dem Ruder läuft, indem bei Bedarf Regulierungsmechanismen eingesetzt werden können. Andererseits können das formelle und informelle institutionelle Regelsystem den Wirtschaftsprozess auch weitgehend lahm legen und seine Leistungsfähigkeit beeinträchtigen. Hier haben Deregulierungsdebatten ihren Ansatzpunkt.
Marktwirtschaften haben zur Grundvoraussetzung wohl definierte und sicher garantierte Eigentums- und Verfügungsrechte (property rights). Sie beschreiben die Rechte und Pflichten, die sich aus der Existenz knapper Ressourcen ergeben. Die property rights wirken ein auf die Beziehungen zwischen Produkt und Individuum und auf die Beziehungen zwischen den Individuen. Folgende Rechte gehören zu den property rights:

- Recht, einen Vermögenswert zu gebrauchen (Entscheidungs- und Nutzungsrecht),
- Recht, die "Früchte" des Eigentums zu genießen (Aneignungsrecht),
- Recht, das Eigentum zu verändern oder zu wechseln (Recht der Veränderung eines Gutes),
- Recht, Eigentum, Vermögenswerte ganz oder zeitweise zu übertragen (Transferrecht in Form von Verkauf, Verpachtung, Vererbung und Vermietung).

Eine Ordnung bestimmt, wer verfügungsberechtigt ist. Mögliche Ordnungen sind: Verfassung, Gesetz, Vertrag, Organisationsplan, Dienstreglement, Benutzungsordnung.
Die Legitimität der Ordnung wird garantiert durch Konvention oder Recht.

Die Rechtsordnung einer Marktwirtschaft regelt:

- die Verfügungsrechte sämtlicher Individuen nach dem Grundsatz des Privateigentums,
- die Übertragung der Verfügungsrechte durch (gegenseitige) Verträge nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit,
- die Verletzung von Verfügungsrechten nach dem Grundsatz der Schadenshaftung.

 


Material 2: Rechtliche Grundlagen


- § 535 BGB: Wesen des Mietvertrages
- § 598 BGB: Wesen der Leihe
- § 581 BGB: Wesen des Pachtvertrages, Anwendbarkeit des Mietrechts
- § 100 BGB: Nutzungen
- § 99 BGB: Früchte
- § 536 BGB: Pflichten des Vermieters
- § 554 BGB: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
- § 537 BGB: Mängel der Mietsache
- § 542 BGB: Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs
- § 538 BGB: Schadensersatzpflicht des Vermieters
- § 565 BGB: Kündigungsfristen
- § 564b BGB: Berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung
- § 556a BGB: Widerspruch des Mieters gegen Kündigung
- §§ 652-656 BGB: Maklervertrag
- §§ 93-104 HGB: Handelsmakler


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Material 3: Materialien zur Vorbereitung der Expertenbefragung


a) Expertenbefragung
Die Expertenbefragung wird oftmals als Maßnahme zur Informationsbeschaffung im Rahmen von Erkundungen eingesetzt. Unter dem Begriff der Expertenbefragung können alle Formen von Informationen zusammengefasst werden, in denen Fachleute aus der Wirtschaft Lernenden Auskunft erteilen.
Expertenbefragungen können am Wirkungsort der Experten stattfinden, im Rahmen einer Erkundung, außerhalb des Lernortes. Von einer Expertenbefragung im engeren Sinn spricht man dann, wenn Experten an den Lernort eingeladen worden.
Der Expertenbefragung können die folgenden drei didaktischen Funktionen zugesprochen werden:
Sie liefert den Lernenden besonders sachkundige Informationen.
Sie verstärkt durch die Informationen der Fachleute das Interesse der Lernenden am Lehrstoff.
Sie bietet den Lernenden die Möglichkeit, Rückfragen zu stellen, um Erklärungen zu bitten und so ein sachgerechtes Informationsverhalten zu trainieren.
Eine Expertenbefragung läuft nach dem folgenden Ablaufdiagramm ab (siehe Ablaufdiagramm).

c) Drei grundlegende Formen der Interviewtechnik lassen sich unterscheiden:

Strukturiertes Interview

Die dem/der E. zu stellenden Fragen werden vorab in Reihenfolge und Formulierung festgelegt.
Das Interview kann planmäßig ablaufen
Eine Vertiefung oder Ausweitung der Diskussion ist allerdings kaum möglich.

Teilstrukturiertes Interview

Wichtige Inhalte und die Reihenfolge der Fragen werden in Form eines Leitfadens festgelegt.
Anwendungs- und Umsetzungsmöglichkeiten sind flexibel.
Themenabfolgen und Formulierungen können der jeweiligen Situation angepasst werden.

Unstrukturiertes Interview

Das Ziel der Befragung wird festgelegt.
Die Reihenfolge der Problemkreise und die Einzelfragen bleiben offen.
Es kann zu vertiefenden Diskussionen kommen, die zusätzliche Informationen liefern.
Es besteht die Gefahr, dass sich Abweichungen von der ursprünglichen Zielsetzung ergeben.


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Mögliche Fragen

c) Grundstück: Erbpacht- oder Kaufgrundstück

Mögliche Fragen

Einflüsse seitens der Kommune/Baugenehmigungsbehörde

d) Umbau eines Hauses

Drei allein stehende Senioren sehen die potentielle Gefahr eigener Hilfsbedürftigkeit und des Pflegefalls auf sich zukommen. Zwei wohnen bisher getrennt in Mietwohnungen, einer allein in einem großen Einfamilienhaus. Da sie bekannt und befreundet sind, beschließen sie, gemeinsam in das Haus zu ziehen, es alten-, behinderten- und pflegegerecht umbauen zu lassen.
Ziel: gegenseitige Hilfe im Alter, solange dies möglich ist. Im Falle von Pflegebedürftigkeit realisieren sie häusliche Pflege untereinander und mit ambulanter Pflege, um auf jeden Fall eine stationäre Unterbringung und Pflege in einem Pflegeheim zu vermeiden.
Die drei Renten bilden den gemeinsamen Etat.

Mögliche Fragen

Mögliche Ansprechpartner für das Expertengespräch:

3.4.1 Ablauf und Aufgabe

Die aufgeführten Fragen wurden den Teilnehmern nicht vorab gegeben. Sie sind eine Hilfe zur Vorbereitung, zur Antizipation der zu erwartenden Ergebnisse.
Diese Arbeitsgruppe entschied sich für das Beispiel 4 "Umbau eines Hauses".
Zu erkunden waren bei den Experten die entsprechenden Transaktionskosten und die an den Maßnahmen beteiligten, betroffenen und zu berücksichtigenden Institutionen.

3.4.2 Ergebnis

Das Ergebnis wurde auf einem Plakat in ein vorbereitendes Modell des Wirtschaftskreislaufes mit den Sektoren Staat, Private Haushalte und Unternehmen übertragen. Eine Reihe von Institutionen ist in mehr als einem Zusammenhang relevant, je nach Situation und Entscheidung in diesem Fall.

Weitere Ergebnisse

Bei der Finanzierung dieses Projekts ist das Alter der drei Herren zu berücksichtigen; inwieweit ist überhaupt eine völlige Hypothekentilgung anzustreben?
Der Umbau könnte auch durch Vermietung der Räumlichkeiten an die beiden Mitbewohner finanziert werden oder die neu entstandenen Wohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt und an die Bewohner verkauft. Eine weitere Variante stellt die Möglichkeit dar, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen oder alles in eine Stiftung umzubilden, wobei die Immobilie einer caritativen Einrichtung überschrieben werden kann. Wesentliches, wie z.B. Eigentumsverhältnisse, Verteilung der Baukosten, spätere finanzielle Beteiligung der Einzelnen am Unterhalt der Immobilie, sollten in einem Gesellschaftsvertrag festgeschrieben werden. Unterhaltungskosten können in einem Wirtschaftsplan fixiert werden, wobei auch auf Rücklagenbildung zu achten ist.
Alten- und pflegebedingte Einrichtungen im Haus können von der Pflegekasse bezahlt werden, wobei der jeweilige Leistungsempfänger einen eigenen Haushalt haben muss.
Für den Erbfall sollte die Übernahme von Besitzverhältnissen, Vermögenswerten und Wohnrechten der Überlebenden bzw. der Erben aus den einzelnen Familien der Senioren testamentarisch geregelt sein (evtl. Nießbrauch).
Bei der Umwidmung des Einfamilienhauses in ein Wohnhaus mit Eigentumswohnungen dürfen die steuerlichen Konsequenzen (Finanzamt, Gemeinde) nicht außer Acht bleiben.
Dies sind die wesentlichen Ergebnisse der Expertengespräche zu dem geschilderten Fall. Eine Differenzierung und Verfeinerung der Problematik ist zweifellos denkbar. Doch diese grafische Übersicht und Zusammenstellung demonstrieren m.E. die Fülle und Vielfältigkeit der beteiligten Institutionen und der entstehenden Transaktionskosten sowie deren massives Eingreifen in alltägliches wirtschaftliches, soziales und rechtliches Geschehen.

Zu den Autoren

Cornelius Erf, Diplomsozialwirt u. Realschulkonrektor; Horst Hoppe, Realschullehrer; Ursel Imhof, Realschullehrerin; Gerold Köchling, Realschullehrer; Hannelies Schartau, Realschullehrerin

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